对于任何国家而言，房地产都是民生性行业，左右楼市最终走向的，除了经济，更多的是政策干预。
经济学家马光远曾预言：我国房地产最终将面临“三个20%”，剩下20%的开发商，只有约20%的城市还具有房产投资价值，只有约20%的楼盘房子值得买。
这种看似悲观的预感，其实离我们一点也不远，原因很简单。
1.从房企数量和生存环境来看，过去5年，全国房企申请破产数量均在家左右，表面上看远不及年超过家房企破产数量水平，但是年全年全国房屋新开工面积仅万平方米，同比下降9.4%，与此同时，年1-月房屋新开工面积为万平方米，同比下降19.2%，全国房企数量虽然没有骤减，但是房地产新开工面积出现大幅下滑，说明房企生存环境已经开始不容乐观，否则不会放着高价拍来的土地不开工。
2.从城市楼市行情来看，距离4月份国家统计局公布的70城新房和二手房数据发布还有4天时间，但是月份70城新房和二手房数据中，同比上涨的新房和二手房城市数量分别仅18个和8个，新房价格上涨的城市占比25.71%，二手房价格上涨的城市占比11.4%，新房上涨的城市占比已十分接近20%预估水平，二手房上涨的城市占比已跌破预估的20%水平，说明未来值得购买的城市占比或远低于20%水平，这或许比较悲观，但至少难以像过去10年那般乐观。
.从单个城市楼盘现状来看，以一线城市广州为例，万科幸福誉楼盘，1年高峰时期房价达到.7万元/平方米，现如今有业主2.4万元/平方米买下同楼盘住房，中海花湾壹号楼盘年上半年房价达到6万元/平方米，现如今单价不到5万元/平方米即可成交，这些楼盘都是曾经的热销楼盘，经过一轮疫情的洗刷，为了如期交房缓解资金压力，不得不降价促销，要知道，市面上绝大部分楼盘其实都面临着现金流压力，毕竟银行融资渠道大幅收紧。
明年起，楼市或将“大洗牌”？从以上个方面可以看出，未来楼市终将面临“大洗牌”，但是在笔者看来，大洗牌的时间或将发生在明年，也就是4年，判断的原因在于年1-4月房企拿地出现大幅下滑，大型房企万科地产、绿城中国、滨江集团在年1-4月份新增土地货值分别为.7亿元、亿元、.1亿元，然而在今年的1-4月份这三个大型房企新增土地货值分别降为亿元、亿元、24.5亿元，昔日如同恒大般疯狂拿地的碧桂园，在今年1-4月份新增土地货值仅4亿元，不少城市在年几乎没有新楼盘推出，可见对楼市接下来的发展都不太乐观。
之所以房企开始收缩规模，而非继续像往年般扩大市场占比，根本原因在于楼市出现分化，包括供应结构和城市，住建部相关负责人曾表示，在十四五期间我国将建成万套保障性租赁住房，平均每年约万套，按照年约12亿平方米商品房销售面积、平方米/套计算，相当于保障性租赁住房占比达到14.5%，自我国宣布实施租购并举后，租赁类住房逐渐成为我国房地产结构重要组成部分，除此之外，一二线城市与三四五线城市逐步出现分化，不少房企开始退出三四五线城市市场，租购住房结构和城市经济分化，直接导致楼市面临洗盘在即现状，伴随着2大信号出现，更坚定了房产走向或将迎来新变局。
信号一：7地住建局被立案调查根据新京报发布的一篇《建设全国统一大市场背景下，多地住建局被立案调查》文章梳理统计，截止到年5月11日，全国至少7地住建局“因排除、限制竞争”被立案调查。
根据国务院发布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》指出：
为贯彻落实党中央、国务院决策部署，推动形成高效规范、公平竞争的全国统一大市场，国家市场监管总局部署在全国范围内开展制止滥用行政权力排除、限制竞争执法专项行动。
而这些被立案调查的住建局，均涉及滥用行权力排除、限制竞争。
所谓滥用行政权力限制竞争，指的是所属部门滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营商品，限制其他经营者正当经营活动，妨碍商品服务和要素自由流通的行为。
这不由得让我们想起昆山住建局发布的《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》，嘉宝网尚和长泰两家公司，擅自大幅降价销售，扰乱房地产市场正常秩序，要求立即整改，暂时关闭网签入口，还将面临罚款处罚。
房地产企业为了盘活楼盘，宁可选择不赚钱让利于买房人，反而成了破坏市场正常秩序的经营者，显然与加快建设全国统一大市场有冲突，假如所有房企都愿意加入降价促销队伍呢？是否就不算扰乱市场正常秩序了？
所以在笔者看来，开发商老板作为商人，在有利可图的环境下断然不会选择舍利为人，其实很多时候是面临资金链脱节压力，既然已经有房企明知降价促销会被约谈，却依然选择铤而走险，说明如果不降价卖房，不少房企会因此出现资金链断裂，尤其是那些负债较高、摊子铺得较大的房企。
长此以往，不排除利用行政权力干预房地产公平竞争的所属部门也会面临约谈，房产降价促销的趋势越来越明显了。
信号二：“通缩”迹象愈发明显到目前为止，我国虽然还没有出现严格意义上的大通缩，但是通缩的迹象却愈发明显了。
根据国家统计局公布的4月份PPI（全国工业生产者出厂价格）数据显示，4月份PPI同比下降.6%，环比下降0.5%，无论是同比还是环比双双下降，这一下降数据表明供应量大于需求量，导致生产方不得不降价促销，而一旦长期处于商品降价趋势，意味着经济出现衰退，通缩到来，根本原因还是在于消费力下滑，这一点从4月份CPI数据中可以得到直观体现，4月份CPI增速创下新低度，消费价格仅同比上涨0.1%，比2月份下滑0.6个百分点，增速连续4个月出现下滑。
如果说这还不能够明显说明通缩，那么通缩真来的时候，或许很多决策都晚了，就拿买房这件事为例，当下房地产虽然在阶段性政策支持下可以稳定，但是不排除房价依然存在下行趋势，早买房或晚买房的区别就出现了，毕竟一旦通缩形成，人们的消费欲望将急剧降低，不敢买房甚至不愿意消费，这时开发商又面临工程款、农民工工资压力，经过几番挣扎后最终选择降价促销，一年前万元的房子，或许一年后90万也愿意卖，这正是通缩可怕之处，物价下滑，经济倒退。
总结综上所述，越到后期，行政权力干涉房地产的效果越小，与此同时，通缩正娓娓道来，不排除房价继续下探，房产走势形成新变局，也就是房价变化回归市场主导，阻止房价下跌，会更加乏力。
